中指研究院商业地产月报：7月监测到1亿元以上大宗交易12宗 二季度消费REITs底层资产运营稳健

智通财经app获悉，8月5日，中指研究院发布商业地产月报。7月，中央政治局会议强调“要有效释放内需潜力”，多地推出提振消费相关政策，上海推进商务楼宇更新提升。2025年1-7月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为12663万平方米、10297万平方米。2025年7月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易12宗。2025年1-7月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约654亿元，同比增长26%；二季度，消费REITs底层资产经营稳健；中航天虹消费REIT获受理，华夏华润消费REIT拟申请第二次扩募。

政策动态

中央层面，7月16日，国务院常务会议指出做强国内大循环是推动经济行稳致远的战略之举。要找准关键着力点，深入实施提振消费专项行动，系统清理制约居民消费的不合理限制，优化消费品以旧换新政策，顺应居民消费需求增加多元化供给，扩大新质生产力、新兴服务业等领域投资，把内需潜力充分释放出来，不断增强国内大循环内生动力。

7月30日，中央政治局会议强调要有效释放内需潜力。深入实施提振消费专项行动，在扩大商品消费的同时，培育服务消费新的增长点。在保障改善民生中扩大消费需求。高质量推动“两重”建设，激发民间投资活力，扩大有效投资。

7月31日，国务院常务会议审议通过《关于深入实施“人工智能 “行动的意见》。会议指出，当前人工智能技术加速迭代演进，要深入实施“人工智能 ”行动，大力推进人工智能规模化商业化应用，充分发挥我国产业体系完备、市场规模大、应用场景丰富等优势，推动人工智能在经济社会发展各领域加快普及、深度融合，形成以创新带应用、以应用促创新的良性循环。同时，会议部署实施个人消费贷款贴息政策与服务业经营主体贷款贴息政策。会议指出，对个人消费贷款和服务业经营主体贷款进行贴息，有利于通过财政金融联动的方式，降低居民信贷成本和服务业经营主体融资成本，更好激发消费潜力、提升市场活力。

8月1日，国家发改委新闻发布会宣布今年第三批690亿元支持消费品以旧换新的超长期特别国债资金已下达完毕，将于10月份按计划下达第四批690亿元资金，届时将完成全年3000亿元的下达计划。下一步将会同财政部、商务部等部门，督促地方落实资金配套责任、细化资金使用计划，确保资金有序均衡用到年底。

地方层面，上海优化离境退税消费环境，出台三年行动方案，从“扩大离境退税网点覆盖范围，丰富离境退税商品品类，提升离境退税便利化水平，优化离境退税服务环境”四个方面推出16项具体行动。

北京、重庆发布提振消费相关政策，在跟进中央政策的同时提出具有本地特色的创新举措，如北京突出中轴线、三大文化带、博物馆之城、演艺之都等内容，提出推进双奥国际赛事名城建设等；重庆提出加快建设巴蜀文化旅游走廊，支持利用防空洞打造火锅店、茶馆、书店等“山城洞天”消费场景等举措。

东莞落实广东省政策，发布《东莞市促进服务消费高质量发展实施方案》，从“提升传统服务，促进民生消费提质增效；发展新型消费，推动服务消费提标进位；提升消费环境，增强服务消费市场信心”等三方面提出24项具体举措。

天津发布《天津市推进首发经济高质量发展的若干措施》，以大力提振消费，助力构建“大消费”格局和培育建设国际消费中心城市为出发点，制定16条措施推动首发经济发展。

上海发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，旨在通过楼宇更新同步带动区域更新，并结合存量商务楼宇功能滞后、业态单一、更新乏力等痛点，形成“六项举措、两项机制”共8个方面的支撑政策，重点举措包括推动商务功能整体焕新升级，提升商务区和商务楼宇运营服务能力，确保产业发展空间，促进功能复合和配套完善，促进街区环境和基础设施升级，推动区域整体更新和格局营造等。

市场表现

1、商办用地：2025年1-7月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为12663万平方米、10297万平方米

图：2020年7月-2025年7月300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS

2025年1-7月，300城商办用地共推出12663万平方米，成交10297万平方米，同比分别下降22.3%、16.1%。7月，300城商办用地共推出2638万平方米，成交1671万平方米，同比分别下降12.4%、13.3%。

分城市等级来看，2025年1-7月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为203万平方米、163万平方米，同比分别下降24.6%、14.9%；二线城市推出及成交面积分别为2944万平方米、2462万平方米，同比分别下降4.1%、16.2%；三四线城市推出及成交面积分别为9516万平方米、7672万平方米，同比分别下降26.6%、16%。

2、大宗交易：2025年7月，中指数据共监测到大宗交易12宗

2025年7月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易12宗，交易金额为43亿元。分物业类型来看，商业地产标的8宗（含综合体、写字楼、商业、商务园区），工业厂房3宗、租赁住房1宗。

表：2025年7月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

数据来源：中指数据CREIS

行业动态

1、融资动态

2025年1-7月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约654亿元，同比增长26%

图：2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

2025年1-7月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共52支，较上年同期增加15支；产品发行金额共计654亿元，同比增长26%。其中，以商业地产（消费基础设施、办公物业、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为386亿元，占比59%；其次为混合类资产产品，发行金额为122亿元，占比19%；以产业园为底层资产的产品发行量为81亿元，占比12%；其他类型资产（租赁住房、物流仓储等）发行金额共计65亿元，占比10%。

二季度，消费REITs底层资产经营稳健

表：消费基础设施公募REITs核心财务指标及底层资产出租率

注：华威西营里农产品交易中心出租率提升的主要原因是基金原始权益人子公司承租项目1号楼2层剩余空置面积创办“夜市海鲜美食馆”。

数据来源：基金公告，中指研究院综合整理

根据各产品2025年二季报数据，8支消费REITs产品底层资产均运营稳健，期末出租率均在93%以上，其中长沙览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城、成都大悦城期末出租率均在98%以上，接近满租。经营业绩方面，2025年二季度，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、易方达华威农贸市场REIT基金收入环比增长，其他5支产品收入均有不同程度下滑，其中华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT收入环比降幅均超10%。

中航天虹消费REIT获受理

7月28日，天虹数科商业股份有限公司（以下简称“天虹股份”）作为原始权益人发起的“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”正式获中国证监会及深圳证券交易所受理，底层资产为苏州相城天虹购物中心。天虹股份表示，开展公募REITs项目有利于深化国企改革，助力公司金融创新，促进国有资本提质增效，促进公司战略转型，打造公司新资本运作平台，提升公司管理效率，丰富公司业务发展。

表：中航天虹消费REIT基本信息及底层资产情况

华夏华润消费REIT拟申请第二次扩募

7月8日，华夏基金发布公告称，华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目。根据公告，拟购入的项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目，交易对方为华润商业资产控股有限公司，资金来源为扩募发售份额募集资金。

2、企业及项目动态

新城控股2025上半年实现商业运营总收入69.44亿元

7月10日，新城控股发布2025年6月份及第二季度经营简报。根据公告，2025上半年公司商业运营总收入为69.44亿元（即含税租金收入），同比增长11.8%。截至6月底，全国在营吾悦广场达174座，出租率超97%。

合生商业2025上半年在营购物中心销售额同比增长18.2%

7月12日，合生商业发布2025上半年经营业绩，在营购物中心销售额同比增长18.2%，客流总量同比增长8%，出租率同比上升5个百分点，会员总数同比增加9.2%，经营收入同比增长13.5%，EBITDA Margin达71.2%。旗下北京朝阳合生汇销售额40亿元，客流超2000万人次；上海五角场合生汇销售额35亿元，客流超1900万人次。

中骏商管2025上半年客流同比增长37%

7月16-17日，中骏商管举行2025年半年度工作会议，据会议内容，2025上半年，各门店聚焦深度运营、主动调改，全线招商调改率突破10%，客流同比增长37%，会员销售占比同比提升10%。未来，中骏商管将坚定秉持长期主义，因地制宜推进“一店一策”差异化经营，持续探索新商业时代的破局之道。

锦楼集团正式发布旗下社区商业品牌“锦隆心”

7月21日，锦楼集团正式发布旗下社区商业品牌“锦隆心”。据介绍，“锦隆心”品牌聚焦社区1公里生活圈，为消费者打造美好生活载体，围绕“烟火美食、家庭娱乐、运动健康、全龄服务”四大方向，构建社区美好生活生态圈，计划于2026年陆续推出6个样板示范项目。

产品打造方面，“锦隆心”围绕美好家庭、和谐邻里、宠物友好、微度假等核心生活需求，设计六大主题IP活动，构建10大业态产品矩阵，包括烟火集市、超级家庭娱乐中心、杂货生活市集、文化艺术空间、萌宠乐园、社区烟火美食、社区共创中心、全龄护理教育、社区主理人空间与一站式智慧养老服务平台，覆盖社区全维度需求。

武汉城建联袂华润万象生活，共同打造汉阳造文创园项目

7月9日，武汉城建集团和华润万象生活就龟北片启动区项目合作正式签约。双方将以龟北汉阳造历史为魂，共同打造汉阳造文创园项目。项目总建筑面积10.86万平方米，由汉阳造特种汽车制造厂工业遗址地块、现有的汉阳造文化创意产业园及配套公园绿化用地组成。按照规划，项目将通过完善外部交通，升级内部公共空间体系，打造富有创意的文旅内容，融合影视、音乐、动漫、体育、消费体验、娱乐体验等多种产业功能，建设成为集文化体验、生态旅游、休闲娱乐、商业活动于一体的国际文旅会客厅。

长沙乐和城将改造更名为“TX CHANGSHA”，打造年轻力中心

7月16日，百联股份发布公告，宣布拟与控股股东百联集团按股权比例长沙乐和城共同增资2亿元。本次增资旨在解决长沙乐和城运营资金缺口，支持其项目整体改建升级。目前，长沙乐和城已由百联集团TX团队接手并整改运营，根据规划，项目将更名为"TX CHANGSHA"，定位为"年轻力中心"，打造集创新零售、艺术展览、娱乐体验于一体的本地潮流空间。

华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村将于12月开业

华润置地与东莞滨海湾置业公司联合投资的首个奥莱商业项目——万象滨海购物村预计将于2025年12月开业。项目位于东莞滨海湾新区，总建筑面积约10万平方米，由14栋街区商业楼和1栋购物中心楼组成，旨在打造集休闲、度假、购物于一体的时尚度假地。项目采用开放式街区、独栋三角屋等建筑手法，诠释独特的微度假、国际范以及滨海风情。