美国房贷利率四连降后企稳 房价涨幅接近停滞

智通财经app获悉，美国房贷市场在连续四周下滑后本周企稳。房利美数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率维持在6.58%，与上周持平。此前利率已降至去年10月以来最低水平，部分观望买家开始重返市场。

然而，整体住房可负担性依然严峻。全国房地产经纪人协会最新数据显示，7月美国二手房中位价仅同比上涨0.2%，至42.24万美元，创去年6月以来最疲弱表现。该协会首席经济学家Lawrence Yun表示：“接近零增长的房价说明全国约半数地区正出现价格下跌。”数据显示，美国南部和西部房价分别下跌0.6%和1.4%，而东北和中西部则分别上涨0.8%和3.9%。

房价涨幅放缓使部分买家抓住机会。7月二手房销量环比增长2%，至年化401万套，优于市场预期的392万套。Yun指出：“工资增速已明显跑赢房价增长，买家选择也更多，住房可负担性略有改善，推动交易小幅回升。”

库存增加亦显示市场正朝买方更有利的方向转变。7月底全美在售房源达155万套，为新冠疫情初期以来最高水平。Yun预计，全国房价可能下跌多达5%。虽然这对疫情前购房者影响有限，对近期高位入市的买家而言冲击更大。

即便如此，房屋价格仍远超普通家庭的承受力。Realtor.com数据显示，目前仅28%的房源符合典型家庭的负担能力。自2019年以来，购房者购买力缩水约3万美元。Zillow估算，要让美国家庭真正负担得起典型住房，房价需再跌18%，或房贷利率回落至4.43%。

Realtor.com首席经济学家Danielle Hale指出：“更高的利率已严重侵蚀美国家庭的实际购买力，许多买家不得不调整预期，要么选择更小的房子，要么搬到更远的郊区，甚至推迟购房计划。”